Как общаться с риэлтором при съеме коммерческой недвижимости

Как общаться с риэлтором при съеме коммерческой недвижимости


небольшое количество «счастливчиков» позволяют себе взять ипотечный кредит. Молодым парам, одиноким людям приходится довольствоваться арендой жилплощади.

Внимание Именно здесь и поджидают незадачливых квартиросъемщиков различные уловки не только мошенников, но и риэлторов.

Каждому из нас приходилось снимать жилье и мы знаем, что заключать договор на оказание посреднических услуг с риэлтором нет необходимости. Однако по факту, арендатор платит комиссию за поднайм жилья, но никак не собственник.

Причем размер ее, в основном, 100% от месячной оплаты за аренду. Но мало того, что наниматель оплачивает услуги маклера, он еще может лишиться своих денег, либо снять неликвидное и дорогостоящее жилье, если встретит недобросовестного посредника, поймается на его уловки.

До нынешней осени в «Бета-риэлт» работали всего семь агентов. Но с сентября леди-босс вдруг поняла, что нужно расширять бизнес.

Инфо Из крупных агентств переманить людей не вышло, поэтому она активно набирает людей с улицы. — Пока с Тамарой походишь, посмотришь, как работать нужно, — завершила разговор Инна Леонидовна.

Агент Тамара — легенда «Бета-риэлт» № 2. Работает здесь с 2005 года, то есть с самого основания, лучшая подруга Инны Леонидовны и ее правая рука. Тамара окончила два гуманитарных вуза.

Помаявшись на должности секретарши, подалась в риэлторы. Официальная зарплата, правда, у нее в трудовом договоре написана символическая (8000 рублей), но… — В месяц выходит 80 — 100 тысяч, — гордо сообщает мне женщина.

Как стать риелтором? 7 причин начать карьеру с аренды чужой недвижимости

Вообще очень динамичный и востребованный рынок круглый год.

Даже праздники не влияют на спрос.

  • Независимость от инфляции.

    При росте цен аренда тоже увеличивается, как и комиссионные.

  • На самом деле это – только основные преимущества. В действительности же их намного больше.

    Для кого-то важно то, что начать зарабатывать можно и без профильного образования.

    А кто-то получает возможность найти себе отличное жилье. Схема довольно проста: нужно только помочь покупателю найти собственника и заключить сделку.

    Поэтому, чтобы стать риелтором, достаточно желания работать. Понять все будет проще, если посмотреть на то, как это работает на практике: В среднем комиссия риелтора при аренде недвижимости составляет от 50 до 100% от месячной ставки.

    Но чаще всего – 100%. Нужно учитывать:

    • Количество специалистов, участвующих в проведении сделки. Если присутствуют два риэлтора, то комиссия делится пополам, то есть каждому достаётся по 50%. Но и времени на сделку уходит меньше. А если всем занимаетесь вы, то получаете 100%!
    • Посредники и партнёры, условия сотрудничества с компанией. Это уже решается в индивидуальном порядке.
    • Скидки. Как правило, их дают постоянным клиентам.

    Например:

    1. при аренде квартиры стоимостью 20000 рублей – комиссия от 10 000 до 20 000 рублей;
    2. при аренде элитной от 100000 рублей – комиссия от 50 000 до 100 000 рублей.

    Согласитесь, цифры очень неплохие. И можно оформить ИП, тогда весь доход, за исключением налогов, будет уходить вам. В заключении статьи хочу подвести итог.

    Кто платит риэлтору при аренде и сдаче квартиры

    Собственнику, чтобы сдать в аренду жилище в указанном ценовом диапазоне нет необходимости оплачивать комиссию риэлтора.

    Почему? Да потому, что желающих взять в найм недорогое жилье довольно много, люди просто выстраиваются в очередь.

    Особенно при наступлении осени, когда сезонный спрос выше, чем количество предложений на рынке недвижимости.

    Иная ситуация, когда 1-комнатную квартиру сдают от 50.000-70.000 рублей. Вот тогда вопрос, кто платит риэлтору при сдаче квартиры не стоит, потому что это однозначно собственник! Причин несколько:

    • Отношения между посредниками (разъясняю ниже).
    • Спрос невелик на квартиры элит и бинес-класса;

    Кто не знаком с тонкостями распределения комиссии между риэлторами при сдаче квартиры в аренду расскажу простую схему.

    Представьте себе, что специалиста нанял арендатор для поиска квартиры бизнес-класса за что платит ему 100% гонорар, т.е.

    50.000 рублей, т.к. искомый объект стоит столько же в месяц. Агент находит два таких объекта, но один сдает собственник, а второй представитель хозяина — такой же риэлтор, которому собственник не платит никаких комиссионных. В итоге, в первом случае, наш риэлтор от нанимателя получит полную комиссию, а во втором придется поделиться с коллегой 50/50%, потому что ему собственник не платит ничего.

    Как вы думаете, какую квартиру арендует наниматель? Первую? Бинго! Потому что посредник получит 100% комиссии. Квартиры же, где собственник не платит за услуги риэлтора при аренде квартиры будет обходить стороной, как будто не видел их вовсе.

    Как общаться с риэлтором при съеме жилья

    Давайте с ними познакомимся! Риэлтор может работать одновременно с несколькими десятками заказчиков и вы не сможете проследить за тем, что он заключил несколько договоров найма на один объект недвижимости. после этого, как правило, маклер исчезает и не берет трубку.

    Здесь важно ответственно и осторожно подойти к выбору посредника.

    Обычно помогают рекомендации друзей. Этап поиска квартиры по объявлению Будьте готовы к тому, что часто объявления будут содержать фотографии «левых» квартир, т.е. не соответствовать действительности. Чаще всего цена ниже рыночной, ремонт — шикарный. по звонку вам сообщат, что квартира сдана, но есть похожие варианты, давайте выберем.

    Но по факту предлагаемые варианты будут намного хуже по состоянию, на окраинах или выше по цене, чем вам надо. Информационные услуги агентств и риэлторов: довольно распространенная «услуга» со стороны маклеров и риэлторских агентств, состоящая в том, что вы платите полноценную комиссию или 50% от нее за предоставление номеров телефонов собственников.

    Номера рассылаются SMS сообщениями на ваш номер телефона, т.е. вы еще и пополняете базу маклера своим номером! Однако, довольно часто, по факту окажется, что:

    1. трубку возьмет риэлтор;
    2. жилье не подходит под ваши параметры.
    3. квартира уже сдана и вас не ждут;
    4. номер телефона не доступен;

    Продажа маклером «базы собственников» очередная распространенная уловка рассчитанная на тех, кто хочет сэкономить или ограничен во времени на поиски подходящего для съема жилья.

    Как общаться с риэлтором

    Для этого достаточно договориться с риэлтором продавца и поднять цену до той цены, которую может заплатить покупатель.

    На практике наших юристов по недвижимости был случай, когда покупатель сам нашел квартиру, а после общения с риэлтором цена выросла на 600 тыс. руб. Если цена, озвученная риэлтором, выше, чем указанная в объявлении, то Ваш риэлтор как минимум планирует получить еще и скрытую комиссию.

    Внимание Помните, мелочей не бывает!

    По номеру телефона, E-mail, имени или месту работы можно найти остальные контакты — профили в соцсетях.

    Соцсети предоставят вам богатую информацию о будущем клиенте, его увлечения, отношение к жизни, характер, волнующие его темы и т.д. После изучения этой информации у вас не будет затруднений, чтобы начать обсуждение любой волнующей клиента теме, чтобы затем принять его точку зрения и психологически сблизится с ним.

    Выясните, чем гордится человек, что его радует и в разговоре упомяните о предмете его гордости или сделайте ему искренний комплимент. Если вы встречаетесь в людном месте (кафе, парк, улица), то найдите повод, который заставит человека вам чем-то помочь.

    Например, «случайно» потеряйте карточку для проезда в метро, попросите его оплатить, а сами отдайте ему оплату наличными. Скорее всего он откажется, поэтому пообещайте вернуть долг и сделайте это, как представится возможность.

    Основной принцип общения посредника с покупателем состоит в налаживании доверительных отношений. Если этого не сделать, то клиент легко вас покинет.

    Покупателю давно понятно, что на рынке недвижимости платит за все тот, у кого есть деньги.

    Как правильно вести себя с риэлтором при покупке квартиры

    Т.е. организует встречу, составляет все необходимые бумаги, объясняет важные моменты, присутствует при передаче денег.

    Узнайте, Посредник, работающий с вами по договору подряда обязан проверить «юридическую чистоту» квартиры, которую выбрали для приобретения, предупредить об имеющихся рисках.

    Это основная ответственность риэлтора при подборе, по этой причине многие маклеры неохотно работают на покупателя. В любом случае, если есть сомнения по документам, обращайтесь за консультацией к квалифицирующемуся на сделках с недвижимостью юристу. Не всегда с посредником проходит гладко, например: маклер требует дополнительную оплату за какие-то справки и документы, убедитесь, что они точно необходимы; посредник, работающий с продавцом пытается получить с вас плату за услуги, которые не оказывал.
    Это частая практика, вы нашли квартиру сами, но вас обязывают оплатить услугу. в этом случае? Вы можете под любым предлогом назначить встречу с собственником, например, сказать, что хотите посмотреть квартиру с членом семьи, т.к не можете самостоятельно принять решение.

    А на показе прямо скажите собственнику, что готовы купить жилье по предлагаемой стоимости, но не можете этого сделать, т.к. с вас требуют деньги за не оказанные услуги. Продавцу это будет как красная тряпка быку.

    вы можете найти объявление с описанием квартиры и адреса и вам на звонок ответит риэлтор, назначит день и время показа.

    Вы можете

    Как всё устроеноРиелтор по коммерческой недвижимости

    Я сделала выводы о квалификации и зарплатах этих людей, вылетела из офиса пулей и больше не возвращалась.

    Я сразу почувствовала атмосферу денежного потока Потом я пришла на собеседование в компанию, занимающуюся коммерческой недвижимостью.

    Там было большое количество молодых женщин в строгих костюмах и на каблуках. Красивый офис с итальянской мебелью.

    Помню, меня впечатлило, как сотрудницы разговаривают по телефону: держатся уверенно и даже давят на людей, с которыми разговаривают. Я сразу почувствовала атмосферу денежного потока. Но и сразу стало понятно, что работа стрессовая.

    Каждую неделю набирали трёх новых стажёров.

    Не было недели, когда кого-то не увольняли. Иногда выгоняли всех трёх. Отслеживали количество звонков, которые делал человек, чтобы понять, насколько он работоспособен.

    Опоздание на пять минут было поводом писать объяснительную, а несколько опозданий — к увольнению. Помню, на первой неделе попала под горячую руку коллеги. Я подошла на ресепшен отметиться, а сзади подошла она, ведущий брокер, и без какой-либо видимой причины начала грубить: «Что ты стоишь, быстрее!

    Как ты вообще сможешь работать, тупая овца?» Тогда я очень удивилась, а сейчас я понимаю, что переговоры действительно могут ввести в такое состояние нервяка, что требуются усилия, чтобы окружающим ты выдал хотя бы ровную эмоцию, а не негативную. Но я помню и тот момент, когда я решила остаться, чего бы мне это ни стоило.

    Рядом со мной сидела мой куратор. Она однажды указала мне на нашу коллегу: «Смотри, пошла!» Я спрашиваю: «Куда?» А она мне отвечает: «В кабинет.

    advokat-martov.ru

    Это минимальные требования для того, чтобы начать работу в сфере недвижимости. Остальные навыки уже можно приобрести в процессе.

    Поэтому перейдем к делу. Недавно мы разбирали, как риелтору зарабатывать на продаже чужой недвижимости, а сейчас уделим внимание сдаче в аренду.

    Если на реализацию приходится в среднем 1-2 дома или квартиры в месяц, то второй вид сделок происходит намного чаще. На продаже можно зарабатывать от 100 до 200 тысяч за один объект, а на аренде – суммы поменьше, но регулярно.

    Инфо Андрей Андреев: — Чтобы договор между агентством и клиентом был равнозначным, необходимо четко формулировать интересы и штрафные санкции с обеих сторон. Со стороны продавца необходимо исключить привлечение сторонних лиц и самостоятельную продажу в период действия договора.

    Как не потерять квартиру после покупки Подозрительные пункты Как правило, договор, предлагаемый на подпись риэлтором, защищает прежде всего интересы исполнителя.

    Поэтому перед подписанием важно прочитать полный текст документа, обратить внимание, нет ли сносок и условий, напечатанных мелким шрифтом.

    Если есть, нужно внимательно прочитать их через лупу. Как правило, мелким шрифтом составляются положения, касающиеся финансовых подвохов.

    Правда, агентства и риэлторы, которые работают по совести, не составляют договоры разным шрифтом. Вы имеете право на прозрачную работу и доступную информацию. При сделках с недвижимостью определите свои критерии, которые вас удовлетворят, и чётко обозначьте их риэлтору. Пусть специалист подберёт для вас варианты, которые будут для вас подходящими.

    Как обманывают риэлторы при сдаче квартиры

    Т.е.

    это чистой воды мошенничество, но грамотно оформленное с юридической точки зрения.

    Объявления-утки В поисках съема жилья арендаторы часто натыкаются на объявления с красивым ремонтом и привлекательной ценой аренды.

    При звонке по такому объявлению в подавляющем большинстве случаев отвечает риэлтор и говорит о том, что квартира только что ушла (сдана), но есть похожие варианты, немного дороже или похуже по состоянию или в другом районе. Объявления могут быть очень похожи на реальные, например, в них говорится о том, что нельзя проживать с животными или детьми, только молодые семейные пары и ряд других параметров «отбора».

    Что придает им вид «настоящих». Основным же признаком объявлений-обманок является заниженная ставка аренды Вы, конечно можете согласиться посмотреть предлагаемые варианты, но должны понимать, что риэлтору интересно получить комиссию, а дальнейшие ваши отношения с собственником или условия вашего проживания ему не интересны.
    Подложные документы хозяев Каждый арендатор знает, что при съеме квартиры должен проверить6

    1. паспорт собственника (-ков);
    2. документы на квартиру (Свидетельство или выписка из ЕГРН).

    Популярный способ мошенничества и обмана риэлторами при сдаче жилья — предоставление копий документов на собственность. Причем представляться хозяевами жилья, в этом случае, могут мошенники, т.к.

    подделать ФИО на копии гораздо проще, чем на оригинале.

    При предоставлении копий «собственники» часто торопят арендатора с решением о съеме

    Уловки риелторов при аренде квартиры

    Во время звонка он уточняет все пожелания своего клиента и договаривается о просмотре на удобное для клиента время.Выезжает на просмотры квартир вместе с клиентом. Часто бывает, что агенты отправляют нанимателей самих смотреть квартиры, потому что сложно договориться о времени, чтобы и агенту, и клиенту было удобно. Но негласно среди риелторов принято, что все-таки на просмотры нужно ездить вместе с клиентом, и лишь в исключительных случаях можно просить клиента самостоятельно посмотреть квартиру.

    Агент, который всегда отправляет клиента на квартиру одного, непрофессионал.Риелтор проверяет документы: паспорта собственников, свидетельство о регистрации права или выписку из ЕГРН и правоустанавливающие документы, например договор купли-продажи.Предоставляет договор, если его нет у встречного агента или наймодателя.

    Или проверяет договор, который предоставила другая сторона.Заполняет документы: договор найма квартиры, акт приема-передачи, бланк взаиморасчетов.Некоторые риелторы часть этих обязанностей перекладывают на клиента.

    Так быть не должно.Что плохого. Я часто встречала истории, когда агент выдает клиенту список номеров собственников, просит прозвонить, выбрать квартиры и съездить на просмотры.

    Появляется агент уже на подписании договора, но получает комиссию как за полную услугу — 50—100% от арендной платы за месяц. То есть риелтор за полную комиссию просто предоставляет информацию с баз недвижимости.Что делать.

    Если агент отказывается

    Как риэлторы дурят нас при съеме жилья

    Но с сентября леди-босс вдруг поняла, что нужно расширять бизнес.

    Из крупных агентств переманить людей не вышло, поэтому она активно набирает людей с улицы. — Пока с Тамарой походишь, посмотришь, как работать нужно, — завершила разговор Инна Леонидовна.

    Агент Тамара — легенда «Бета-риэлт» № 2. Работает здесь с 2005 года, то есть с самого основания, лучшая подруга Инны Леонидовны и ее правая рука.

    Тамара окончила два гуманитарных вуза.

    Помаявшись на должности секретарши, подалась в риэлторы. Официальная зарплата, правда, у нее в трудовом договоре написана символическая (8000 рублей), но. — В месяц выходит 80 — 100 тысяч, — гордо сообщает мне женщина.

    — Но ты особо губу не раскатывай, такие заработки только у опытных агентов.

    На первых порах штука баксов в месяц — уже хорошо.Адрес, которого нет Первый же выезд «на дело» оказался занимательным.

    Ситуация вполне типичная: клиент вычитал размещенное Тамарой в Интернете объявление «Сдается 1-комнатная квартира, метро «Киевская» 5 минут пешком, с евроремонтом, 22 тысячи рублей» и загорелся желанием снять именно это жилье. На самом же деле в базе «Бета-риэлта» квартир на «Киевской» нет уже месяц, тем более за такие деньги. — Но клиент об этом не знает, — заговорщицки подмигнула Тамара.

    — Будем выкручиваться. Учись. Мужчина средних лет ждал нас рядом с Дорогомиловским рынком — неподалеку от несуществующей квартиры его мечты.

    — Случилось непредвиденное, — трагическим голосом начала моя напарница. — Хозяин квартиры оказался нехорошим человеком и в последний момент передумал сдавать жилье.

    9 правил общения с агентами недвижимости

    Отношения с риелтором нужно строить на основе договора. Если вы хотите, чтобы договор соблюдался не только вами, но и риелтором, договор должен быть составлен и зарегистрирован в соответствии с законодательством. При заключении договора с риелтором необходимо руководствоваться главой 63 Гражданского кодекса Украины.

    По сути это будет договор об оказании услуг. 6 Составьте перечень обязанностей.

    Заключая договор с риелтором, нужно составить четкий перечень его обязанностей и не менее четкий перечень действий, которые он будет осуществлять.

    Это поможет избежать недоразумений, возникающих, когда, например, риелтор не приходит на просмотр объекта, объясняя, что договорился по телефону. 7 Определите штрафы. Стоит оговорить наличие и размер штрафных санкций, сроки и форму оплаты услуг агента по недвижимости. Если риелтор берет на себя обязанность найти покупателя на вашу недвижимость в течение месяца, но приводит покупателя только через полгода, вы вполне можете существенно снизить размер его комиссионных.

    8 Берегите документы. Риелтор не имеет права отбирать «на хранение» документы на квартиру даже в случае заключения так называемого эксклюзивного договора.

    Подобное требование имеет только одну цель – ограничить возможность клиента найти покупателя самостоятельно. Передача правоустанавливающих документов третьим лицам часто заканчивается совершением сделки без ведома законного владельца.

    Однако риелтор имеет право удостовериться, что клиент – законный владелец жилья, потребовав правоустанавливающие документы на объект недвижимости и документ, удостоверяющий личность собственника (паспорт) для ознакомления и установления законных оснований у конкретного лица для продажи или сдачи жилья в аренду. 9 Будьте осторожны с «эксклюзивом».

    Как нужно правильно общаться с риэлтором — практические советы

    Профессионал своего дела сможет доступно объяснить вам необходимость каких-либо действий и алгоритм процесса продажи, покупки или аренды.Обращаясь к новичку, вы рискуете потерять много времени и нервов.

    Не исключено, что начинающий риэлтор сможет достойно и надёжно сделать свою работу с положительным результатом. Всё зависит от времени, в течение которого вам нужен итог. Вы можете проверять всю информацию, которую вам даёт риэлтор с помощью интернета или консультируясь с юристом.Спрашивайте, звоните, интересуйтесь у вашего риэлтора по любым вопросам относительно заключённой сделки.

    Вы имеете право на прозрачную работу и доступную информацию.При сделках с недвижимостью определите свои критерии, которые вас удовлетворят, и чётко обозначьте их риэлтору.

    Пусть специалист подберёт для вас варианты, которые будут для вас подходящими.

    Посмотрите их все. Спрашивайте совета и прислушивайтесь к его аргументации.